新潟市の土地価格はどのくらいなのでしょうか。
この記事では、国土交通省が公表している公示地価（地価公示）と、新潟県が公表している基準地価（都道府県地価調査）をもとに、新潟市の地価をデータで整理します。
住宅地・商業地・工業地の地価水準、前年からの変化、過去10年の推移（公示地価・基準地価の両方）、新潟県内での位置づけ、地価が高い地点・上昇・下落した地点などをまとめています。
※公示地価・基準地価は実際の土地売買価格そのものではありません。土地価格の目安・参考指標としてご覧ください。
この記事でわかること
- 新潟市の住宅地公示地価（2025年・58,429円/m²）と新潟県内ランキング（1位）
- 過去10年間（2015〜2025年）の地価推移（住宅地・商業地・工業地・基準地価、前年比付き）
- 8区それぞれの住宅地地価水準と全107地点の一覧（2015年価格・10年変化率付き）
- 商業地35地点・工業地7地点の全データ（10年変化率付き）
- 10年間で特に上昇・下落した注目地点の分析
- 住宅地100m²あたりの参考価格（公示地価ベース）
① 新潟市の地価（2025年）
新潟市の2025年の地価を確認します。
地価サマリー
| 区分 | 2025年 | 前年比 | 坪単価 | 県内順位 |
|---|---|---|---|---|
| 公示地価・住宅地 | 58,429円/m² | +0.5% | 約19.3万円/坪 | 1位 |
| 公示地価・商業地 | 125,986円/m² | +1.2% | 約41.6万円/坪 | 1位 |
| 公示地価・工業地 | 25,957円/m² | +1.9% | 約8.6万円/坪 | 1位（5市中） |
| 基準地価・住宅地 | 51,974円/m² | +0.3% | 約17.2万円/坪 | 1位 |
| 基準地価・商業地 | 156,106円/m² | +1.4% | 約51.6万円/坪 | 1位 |
※坪単価は 円/m² × 3.30579 ÷ 10,000（1坪≒3.3058m²）
※公示地価の前年比は各調査地点の個別変動率の平均値（継続地点ベース）
※基準地価の前年比は各調査地点の個別変動率の平均値（97地点・35地点それぞれのベース）
住宅地・商業地ともに新潟県内30市町村中1位です。2位の長岡市（住宅地37,719円/m²）と比べて約55%高い水準にあります。
② 公示地価と基準地価の違い
公示地価と基準地価は、どちらも土地価格を示す公的指標ですが、調査主体・基準日・地点が異なります。
| 項目 | 公示地価 | 基準地価 |
|---|---|---|
| 調査主体 | 国土交通省 | 新潟県 |
| 基準日 | 1月1日 | 7月1日 |
| 公表時期 | 3月 | 9月 |
| 住宅地の調査地点数（新潟市） | 107地点 | 97地点 |
| 商業地の調査地点数（新潟市） | 35地点 | 35地点 |
基準日・調査地点が異なるため、公示地価と基準地価の数値を直接比較することは適切ではありません。それぞれを独立した指標として参照してください。
③ 地価の推移（2015〜2025年）
公示地価・住宅地
| 年 | 平均地価 | 前年比 | 調査地点数 |
|---|---|---|---|
| 2015 | 55,705円/m² | — | 99地点 |
| 2016 | 54,315円/m² | ▲2.5% | 102地点 |
| 2017 | 54,114円/m² | ▲0.4% | 103地点 |
| 2018 | 54,659円/m² | +1.0% | 104地点 |
| 2019 | 55,339円/m² | +1.2% | 104地点 |
| 2020 | 56,029円/m² | +1.2% | 104地点 |
| 2021 | 56,368円/m² | +0.6% | 105地点 |
| 2022 | 56,295円/m² | ▲0.1% | 106地点 |
| 2023 | 57,070円/m² | +1.4% | 107地点 |
| 2024 | 57,909円/m² | +1.5% | 107地点 |
| 2025 | 58,429円/m² | +0.9% | 107地点 |
※前年比は各年の平均値の変化率（地点構成の変化を含む参考値）
2015年から2017年にかけて一旦下落し、2018年に底打ち後は上昇基調が続いています。特に2020年以降は5年連続で上昇しており、10年間では+4.9%（+2,724円/m²）の上昇となりました。
公示地価・商業地
| 年 | 平均地価 | 前年比 | 調査地点数 |
|---|---|---|---|
| 2015 | 116,932円/m² | — | 28地点 |
| 2016 | 117,517円/m² | +0.5% | 29地点 |
| 2017 | 121,164円/m² | +3.1% | 31地点 |
| 2018 | 122,009円/m² | +0.7% | 31地点 |
| 2019 | 118,966円/m² | ▲2.5% | 33地点 |
| 2020 | 120,712円/m² | +1.5% | 33地点 |
| 2021 | 120,400円/m² | ▲0.3% | 33地点 |
| 2022 | 121,233円/m² | +0.7% | 33地点 |
| 2023 | 123,278円/m² | +1.7% | 33地点 |
| 2024 | 123,802円/m² | +0.4% | 34地点 |
| 2025 | 125,986円/m² | +1.8% | 35地点 |
※前年比は各年の平均値の変化率（地点構成の変化を含む参考値）
商業地も緩やかな上昇基調です。2019年に一時下落があったものの、2020年以降は上昇に転じています。10年間では+7.7%（+9,054円/m²）の上昇となりました。
公示地価・工業地
| 年 | 平均地価 | 前年比 | 調査地点数 |
|---|---|---|---|
| 2015 | 21,820円/m² | — | 5地点 |
| 2016 | 22,557円/m² | +3.4% | 7地点 |
| 2017 | 22,500円/m² | ▲0.3% | 7地点 |
| 2018 | 22,571円/m² | +0.3% | 7地点 |
| 2019 | 22,928円/m² | +1.6% | 7地点 |
| 2020 | 23,557円/m² | +2.7% | 7地点 |
| 2021 | 23,871円/m² | +1.3% | 7地点 |
| 2022 | 24,328円/m² | +1.9% | 7地点 |
| 2023 | 24,885円/m² | +2.3% | 7地点 |
| 2024 | 25,442円/m² | +2.2% | 7地点 |
| 2025 | 25,957円/m² | +2.0% | 7地点 |
※2015年は5地点、2016年から7地点（2地点追加）。前年比は各年の平均値の変化率（参考値）
工業地は一貫した上昇基調で、下落した年が一度もありません。2016〜2020年以降は毎年+1〜3%前後の安定した上昇が続いています。5地点で比較できる2015〜2025年の継続地点ベース（北区松浜8丁目・東区山木戸8丁目・東区榎町・江南区曙町3丁目・江南区亀田大月2丁目の5地点）では+14.2%の上昇です。
基準地価・住宅地
| 年 | 平均地価 | 前年比 | 調査地点数 |
|---|---|---|---|
| 2015 | 46,424円/m² | — | 97地点 |
| 2016 | 46,698円/m² | +0.6% | 97地点 |
| 2017 | 47,563円/m² | +1.9% | 97地点 |
| 2018 | 48,094円/m² | +1.1% | 97地点 |
| 2019 | 48,690円/m² | +1.2% | 97地点 |
| 2020 | 48,863円/m² | +0.4% | 97地点 |
| 2021 | 49,075円/m² | +0.4% | 97地点 |
| 2022 | 50,364円/m² | +2.6% | 97地点 |
| 2023 | 51,117円/m² | +1.5% | 97地点 |
| 2024 | 51,505円/m² | +0.8% | 97地点 |
| 2025 | 51,974円/m² | +0.9% | 97地点 |
※前年比は各年の平均値の変化率（同一97地点での比較）
10年間では+12.0%（+5,550円/m²）の上昇です。特に2022年に+2.6%の大幅上昇があり、その後も上昇基調が続いています。
基準地価・商業地
| 年 | 平均地価 | 前年比 | 調査地点数 |
|---|---|---|---|
| 2015 | 135,983円/m² | — | 35地点 |
| 2016 | 135,480円/m² | ▲0.4% | 35地点 |
| 2017 | 136,134円/m² | +0.5% | 35地点 |
| 2018 | 139,614円/m² | +2.6% | 35地点 |
| 2019 | 141,849円/m² | +1.6% | 35地点 |
| 2020 | 140,986円/m² | ▲0.6% | 35地点 |
| 2021 | 141,711円/m² | +0.5% | 35地点 |
| 2022 | 143,880円/m² | +1.5% | 35地点 |
| 2023 | 146,951円/m² | +2.1% | 35地点 |
| 2024 | 152,371円/m² | +3.7% | 35地点 |
| 2025 | 156,106円/m² | +2.5% | 35地点 |
※前年比は各年の平均値の変化率（同一35地点での比較）
10年間では+14.8%（+20,123円/m²）の上昇です。2016〜2017年に一時横ばいがあったものの、2018年以降は上昇傾向が続き、2023〜2025年は+2%台以上の上昇が3年連続しています。
▼【グラフ：新潟市_住宅地推移.png】
▼【グラフ：新潟市_商業工業推移.png】
④ 新潟県内での位置づけ
住宅地 公示地価 県内ランキング（上位5・下位3）
| 順位 | 市町村 | 住宅地地価 |
|---|---|---|
| 1位 | 新潟市 | 58,429円/m² |
| 2位 | 長岡市 | 37,719円/m² |
| 3位 | 三条市 | 30,229円/m² |
| 4位 | 燕市 | 29,714円/m² |
| 5位 | 小千谷市 | 29,550円/m² |
| … | … | … |
| 23位 | 阿賀町 | 9,290円/m² |
新潟市の住宅地地価（58,429円/m²）は、県内で最も低い阿賀町（9,290円/m²）の約6.3倍の水準です。一方で、東京・横浜などの大都市圏と比べれば大幅に低く、「新潟市でも土地は買いやすい」という水準ではあります。
▼【グラフ：新潟市_県内ランキング.png】
⑤ 住宅地 全地点一覧（区別）
新潟市の住宅地公示地価は、8区・107地点で調査されています。区による地価差が大きいのが新潟市の特徴です。「—」は2015年時点で未調査の新設地点です。
中央区（22地点・平均107,509円/m²）
| 所在地 | 2025年地価 | 前年比 | 2015年地価 | 10年変化率 |
|---|---|---|---|---|
| 水道町２丁目 | 172,000円/m² | ±0.0% | 141,000円/m² | +22.0% |
| 中大畑町 | 167,000円/m² | ▲0.6% | 156,000円/m² | +7.1% |
| 鐙１丁目 | 142,000円/m² | +5.2% | 119,000円/m² | +19.3% |
| 川端町１丁目 | 141,000円/m² | +2.9% | 121,000円/m² | +16.5% |
| 天神尾２丁目 | 130,000円/m² | +3.2% | 110,000円/m² | +18.2% |
| 関屋昭和町２丁目 | 129,000円/m² | +0.8% | 127,000円/m² | +1.6% |
| 新和４丁目 | 122,000円/m² | +4.3% | 93,600円/m² | +30.3% |
| 学校町通３番町 | 116,000円/m² | +0.9% | 119,000円/m² | ▲2.5% |
| 堀之内南２丁目 | 111,000円/m² | +4.7% | 91,600円/m² | +21.2% |
| 二葉町１丁目 | 107,000円/m² | ▲0.9% | 107,000円/m² | ±0.0% |
| 網川原１丁目 | 106,000円/m² | +3.9% | 83,000円/m² | +27.7% |
| 和合町３丁目 | 101,000円/m² | +4.6% | 81,000円/m² | +24.7% |
| 女池神明１丁目 | 97,900円/m² | +2.5% | 85,100円/m² | +15.0% |
| 弁天橋通２丁目 | 97,500円/m² | +0.9% | 82,500円/m² | +18.2% |
| 愛宕２丁目 | 95,100円/m² | +3.9% | 75,200円/m² | +26.5% |
| 神道寺南１丁目 | 86,600円/m² | +2.4% | 77,900円/m² | +11.2% |
| 小張木１丁目 | 82,400円/m² | +2.9% | 69,600円/m² | +18.4% |
| 関屋恵町 | 78,500円/m² | ±0.0% | — | — |
| 窪田町３丁目 | 75,500円/m² | ▲0.8% | 80,700円/m² | ▲6.4% |
| 山二ツ４丁目 | 72,500円/m² | +1.4% | 64,200円/m² | +12.9% |
| 東入船町 | 71,400円/m² | +0.1% | 71,900円/m² | ▲0.7% |
| 四ツ屋町２丁目 | 63,800円/m² | ▲0.9% | 68,500円/m² | ▲6.9% |
中央区は市内で最も地価が高い区です。10年変化率では新和4丁目（+30.3%）・網川原1丁目（+27.7%）・愛宕2丁目（+26.5%）・和合町3丁目（+24.7%）など、10年で20%以上上昇した地点が複数あります。一方、学校町通3番町（▲2.5%）・窪田町3丁目（▲6.4%）・四ツ屋町2丁目（▲6.9%）など下落した地点もあります。
東区（13地点・平均69,984円/m²）
| 所在地 | 2025年地価 | 前年比 | 2015年地価 | 10年変化率 |
|---|---|---|---|---|
| 東明５丁目 | 84,500円/m² | +1.2% | 80,100円/m² | +5.5% |
| 新松崎２丁目 | 80,900円/m² | +1.9% | — | — |
| 粟山２丁目 | 80,200円/m² | +0.9% | 74,200円/m² | +8.1% |
| 新石山２丁目 | 79,600円/m² | +1.4% | 74,900円/m² | +6.3% |
| 松和町 | 78,000円/m² | +1.0% | 68,600円/m² | +13.7% |
| 山木戸５丁目 | 77,800円/m² | +1.3% | 70,500円/m² | +10.4% |
| 東中野山４丁目 | 72,400円/m² | +1.3% | 67,500円/m² | +7.3% |
| 紫竹７丁目 | 72,100円/m² | +1.5% | 67,700円/m² | +6.5% |
| 有楽１丁目 | 72,000円/m² | ±0.0% | 66,700円/m² | +7.9% |
| 物見山３丁目 | 69,500円/m² | +0.4% | 62,800円/m² | +10.7% |
| 逢谷内２丁目 | 67,800円/m² | +1.0% | 60,000円/m² | +13.0% |
| 藤見町１丁目 | 59,500円/m² | +1.0% | 52,400円/m² | +13.5% |
| 津島屋２丁目 | 15,500円/m² | +0.6% | — | — |
東区は13地点中継続地点11地点すべてが前年比プラスまたは横ばいで、安定した地価推移が続いています。10年変化率も継続地点すべてでプラスです。
西区（25地点・平均59,009円/m²）
| 所在地 | 2025年地価 | 前年比 | 2015年地価 | 10年変化率 |
|---|---|---|---|---|
| 青山新町 | 126,000円/m² | +1.6% | 110,000円/m² | +14.5% |
| 東青山１丁目 | 118,000円/m² | +1.7% | 102,000円/m² | +15.7% |
| 青山４丁目 | 95,400円/m² | +1.3% | 91,900円/m² | +3.8% |
| 小針１丁目 | 95,400円/m² | ▲1.4% | 91,300円/m² | +4.5% |
| 小針６丁目 | 90,300円/m² | ▲0.7% | 88,300円/m² | +2.3% |
| 寺尾台２丁目 | 71,900円/m² | +0.1% | 71,600円/m² | +0.4% |
| 寺尾東３丁目 | 71,700円/m² | ▲2.4% | 69,700円/m² | +2.9% |
| 寺地字大仙坊 | 65,400円/m² | ▲0.2% | 63,600円/m² | +2.8% |
| 寺尾上６丁目 | 64,300円/m² | ▲2.6% | 65,700円/m² | ▲2.1% |
| 五十嵐一の町 | 63,400円/m² | ▲0.6% | 61,500円/m² | +3.1% |
| 坂井字村上 | 59,500円/m² | +0.5% | 55,500円/m² | +7.2% |
| 小新西１丁目 | 56,000円/m² | ▲3.9% | 55,800円/m² | +0.4% |
| 山田字西山田 | 55,500円/m² | ▲4.8% | 56,500円/m² | ▲1.8% |
| 真砂３丁目 | 54,500円/m² | +0.4% | 55,200円/m² | ▲1.3% |
| 鳥原字大明 | 53,300円/m² | ▲0.9% | 52,800円/m² | +0.9% |
| 寺尾朝日通 | 51,300円/m² | ▲5.7% | 55,500円/m² | ▲7.6% |
| 浦山４丁目 | 48,700円/m² | ▲0.8% | 51,200円/m² | ▲4.9% |
| 寺尾上５丁目 | 47,600円/m² | ▲0.2% | 49,500円/m² | ▲3.8% |
| 大野町 | 46,300円/m² | ▲0.6% | 47,000円/m² | ▲1.5% |
| 五十嵐三の町東 | 39,400円/m² | ±0.0% | 39,500円/m² | ▲0.3% |
| 大学南２丁目 | 38,900円/m² | ±0.0% | 38,900円/m² | ±0.0% |
| 新中浜４丁目 | 28,700円/m² | +0.3% | 27,300円/m² | +5.1% |
| 北場字立野 | 13,500円/m² | ▲0.7% | — | — |
| 笠木字堤 | 10,700円/m² | ▲0.9% | 11,700円/m² | ▲8.5% |
| 神山字屋敷添 | 9,540円/m² | ▲0.3% | 9,950円/m² | ▲4.1% |
西区は25地点と市内で最も地点数が多く、青山・小針など都市部から新潟西部の農村地帯まで幅広い地点が含まれます。寺尾朝日通（前年比▲5.7%・10年▲7.6%）・山田字西山田（前年比▲4.8%）など郊外部では下落が続いています。
江南区（13地点・平均42,469円/m²）
| 所在地 | 2025年地価 | 前年比 | 2015年地価 | 10年変化率 |
|---|---|---|---|---|
| 西町５丁目 | 92,500円/m² | +1.1% | — | — |
| 稲葉１丁目 | 57,300円/m² | +2.9% | 51,400円/m² | +11.5% |
| 亀田中島１丁目 | 54,800円/m² | +1.7% | 50,800円/m² | +7.9% |
| 曽野木２丁目 | 54,000円/m² | +1.9% | 51,200円/m² | +5.5% |
| 船戸山５丁目 | 48,000円/m² | +1.7% | 43,000円/m² | +11.6% |
| 天野３丁目 | 47,600円/m² | ▲3.3% | 47,000円/m² | +1.3% |
| 横越中央２丁目 | 45,900円/m² | +2.0% | 40,200円/m² | +14.2% |
| 袋津３丁目 | 42,900円/m² | +1.9% | 39,400円/m² | +8.9% |
| 二本木４丁目 | 33,800円/m² | +1.8% | 31,700円/m² | +6.6% |
| 早通４丁目 | 23,000円/m² | +3.1% | 19,500円/m² | +17.9% |
| 横越中央５丁目 | 22,700円/m² | +2.7% | 19,200円/m² | +18.2% |
| 大淵字荒屋 | 17,900円/m² | +1.7% | — | — |
| 小杉２丁目 | 11,700円/m² | ±0.0% | 12,500円/m² | ▲6.4% |
江南区は10年変化率でほぼ全地点がプラスです。横越中央5丁目（+18.2%）・早通4丁目（+17.9%）・横越中央2丁目（+14.2%）など、亀田・横越エリアの住宅地で上昇が続いています。天野3丁目（前年比▲3.3%）は前年に下落しているものの、10年では+1.3%とわずかにプラスです。
北区（10地点・平均31,270円/m²）
| 所在地 | 2025年地価 | 前年比 | 2015年地価 | 10年変化率 |
|---|---|---|---|---|
| かぶとやま１丁目 | 47,100円/m² | +2.6% | — | — |
| 朝日町１丁目 | 44,800円/m² | +0.9% | 40,000円/m² | +12.0% |
| 早通南２丁目 | 40,700円/m² | +1.0% | 40,000円/m² | +1.8% |
| 松浜１丁目 | 35,600円/m² | +0.6% | 35,700円/m² | ▲0.3% |
| 新元島町 | 35,100円/m² | +1.7% | 31,700円/m² | +10.7% |
| 嘉山４丁目 | 31,900円/m² | +2.6% | 28,300円/m² | +12.7% |
| 川西４丁目 | 30,000円/m² | +2.7% | 26,100円/m² | +14.9% |
| 木崎字尾山 | 28,700円/m² | +2.5% | 25,300円/m² | +13.4% |
| 島見町字前谷内 | 12,200円/m² | ▲0.8% | 13,600円/m² | ▲10.3% |
| 上大月字居浦 | 6,600円/m² | ▲0.8% | 7,300円/m² | ▲9.6% |
北区は市街地エリア（かぶとやま・朝日町・早通南など）は上昇・横ばいが多い一方、農村・漁村エリアの島見町字前谷内（▲10.3%）・上大月字居浦（▲9.6%）は10年間で下落しています。
秋葉区（16地点・平均26,470円/m²）
| 所在地 | 2025年地価 | 前年比 | 2015年地価 | 10年変化率 |
|---|---|---|---|---|
| 荻島２丁目 | 51,100円/m² | +1.2% | 49,100円/m² | +4.1% |
| 新津本町３丁目 | 38,700円/m² | ±0.0% | 40,000円/m² | ▲3.2% |
| 山谷町１丁目 | 38,200円/m² | +0.5% | 37,900円/m² | +0.8% |
| 善道町１丁目 | 38,000円/m² | ▲0.5% | 42,600円/m² | ▲10.8% |
| 西古津 | 35,600円/m² | +0.3% | 35,600円/m² | ±0.0% |
| 金沢町２丁目 | 34,500円/m² | +0.9% | 34,200円/m² | +0.9% |
| 東島字前坪 | 32,000円/m² | ±0.0% | 34,000円/m² | ▲5.9% |
| 結字内畑 | 26,900円/m² | +1.5% | 25,200円/m² | +6.7% |
| 新保字雁巻 | 24,100円/m² | ±0.0% | 27,700円/m² | ▲13.0% |
| 滝谷町 | 21,400円/m² | ▲0.5% | 23,900円/m² | ▲10.5% |
| 小須戸字町浦 | 18,200円/m² | ▲1.1% | 21,800円/m² | ▲16.5% |
| 松ケ丘１丁目 | 17,500円/m² | ▲1.1% | 20,000円/m² | ▲12.5% |
| 秋葉１丁目 | 17,000円/m² | ▲1.7% | — | — |
| 飯柳字居浦 | 12,800円/m² | ▲0.8% | 14,600円/m² | ▲12.3% |
| 七日町字屋敷 | 9,480円/m² | ▲0.5% | 10,900円/m² | ▲13.0% |
| 小向字苗代 | 8,050円/m² | ▲0.6% | 8,550円/m² | ▲5.8% |
秋葉区は新津市街地の一部（荻島・結字内畑など）が上昇している一方、小須戸・旧農村エリアでの下落が目立ちます。特に小須戸字町浦（▲16.5%）・新保字雁巻（▲13.0%）・七日町字屋敷（▲13.0%）・飯柳字居浦（▲12.3%）など10年で10%以上下落した地点が複数あります。
南区（3地点・平均28,767円/m²）
| 所在地 | 2025年地価 | 前年比 | 2015年地価 | 10年変化率 |
|---|---|---|---|---|
| 上下諏訪木字前 | 41,800円/m² | ▲0.5% | 45,200円/m² | ▲7.5% |
| 七軒町 | 26,600円/m² | ▲0.7% | 29,000円/m² | ▲8.3% |
| 新生町１丁目 | 17,900円/m² | ±0.0% | 19,000円/m² | ▲5.8% |
南区は3地点すべてで10年間下落しています（▲5.8〜▲8.3%）。2025年前年比も3地点全てで横ばいまたは下落となっており、下落傾向が続いています。
西蒲区（5地点・平均25,400円/m²）
| 所在地 | 2025年地価 | 前年比 | 2015年地価 | 10年変化率 |
|---|---|---|---|---|
| 巻字割前表甲 | 28,300円/m² | ▲1.7% | 35,900円/m² | ▲21.2% |
| スズキ字浜道下 | 25,000円/m² | ▲1.2% | 29,900円/m² | ▲16.4% |
| 巻字主膳郷屋乙 | 25,000円/m² | ▲1.2% | 29,100円/m² | ▲14.1% |
| 和納字三田 | 24,400円/m² | ▲0.8% | 27,300円/m² | ▲10.6% |
| 槇島字十三分 | 24,300円/m² | ▲0.8% | 27,300円/m² | ▲11.0% |
西蒲区は全5地点がマイナスです。巻字割前表甲（▲21.2%）は市内住宅地で10年変化率の最大下落地点です。すべての地点で10年間に10%以上下落しており、西蒲区の住宅地地価は継続的な下落傾向にあります。
区別 平均地価まとめ
| 区 | 地点数 | 平均地価（2025年） |
|---|---|---|
| 中央区 | 22地点 | 107,509円/m² |
| 東区 | 13地点 | 69,984円/m² |
| 西区 | 25地点 | 59,009円/m² |
| 江南区 | 13地点 | 42,469円/m² |
| 北区 | 10地点 | 31,270円/m² |
| 南区 | 3地点 | 28,767円/m² |
| 秋葉区 | 16地点 | 26,470円/m² |
| 西蒲区 | 5地点 | 25,400円/m² |
| 市全体 | 107地点 | 58,429円/m² |
中央区（107,509円/m²）と西蒲区（25,400円/m²）では4.2倍の差があります。さらに個別地点を見ると、最高の水道町2丁目（172,000円/m²）と最低の上大月字居浦（6,600円/m²）では約26倍の差があります。「新潟市の地価」を一概に語れない理由がここにあります。
⑥ 商業地 全地点一覧（35地点）
「—」は2015年時点で未調査の新設地点です。
| 所在地 | 2025年地価 | 前年比 | 2015年地価 | 10年変化率 |
|---|---|---|---|---|
| 中央区 東大通１丁目 | 620,000円/m² | +6.2% | 555,000円/m² | +11.7% |
| 中央区 万代２丁目 | 341,000円/m² | +4.0% | 230,000円/m² | +48.3% |
| 中央区 米山３丁目（600番） | 313,000円/m² | +3.0% | 273,000円/m² | +14.7% |
| 中央区 古町通６番町 | 244,000円/m² | ▲0.4% | — | — |
| 中央区 東大通１丁目（148番） | 240,000円/m² | +4.8% | 196,000円/m² | +22.4% |
| 中央区 米山３丁目（572番） | 237,000円/m² | +3.5% | 193,000円/m² | +22.8% |
| 中央区 花町 | 230,000円/m² | +1.8% | 229,000円/m² | +0.4% |
| 中央区 上大川前通６番町 | 153,000円/m² | +1.3% | — | — |
| 中央区 明石２丁目 | 145,000円/m² | +4.3% | 121,000円/m² | +19.8% |
| 中央区 東万代町 | 136,000円/m² | +4.6% | 102,000円/m² | +33.3% |
| 中央区 堀之内南１丁目 | 129,000円/m² | +3.2% | 102,000円/m² | +26.5% |
| 中央区 南出来島１丁目 | 127,000円/m² | +4.1% | 99,000円/m² | +28.3% |
| 中央区 古町通２番町 | 126,000円/m² | ±0.0% | 130,000円/m² | ▲3.1% |
| 中央区 学校町通３番町 | 117,000円/m² | +0.9% | 116,000円/m² | +0.9% |
| 中央区 弁天橋通３丁目 | 117,000円/m² | +2.6% | — | — |
| 中央区 東堀通１２番町 | 105,000円/m² | ±0.0% | 112,000円/m² | ▲6.2% |
| 中央区 白山浦１丁目 | 91,800円/m² | ±0.0% | 92,100円/m² | ▲0.3% |
| 中央区 本町通１４番町 | 91,000円/m² | ▲0.1% | 92,800円/m² | ▲1.9% |
| 西区 小針３丁目 | 90,600円/m² | ±0.0% | — | — |
| 中央区 沼垂東４丁目 | 89,800円/m² | +1.8% | 86,100円/m² | +4.3% |
| 西区 小針上山 | 76,900円/m² | +0.3% | — | — |
| 東区 寺山３丁目 | 72,000円/m² | +2.1% | 64,200円/m² | +12.1% |
| 東区 中山８丁目 | 69,200円/m² | +0.6% | 67,700円/m² | +2.2% |
| 東区 山木戸６丁目 | 65,500円/m² | +0.8% | 63,800円/m² | +2.7% |
| 東区 南紫竹１丁目 | 63,500円/m² | +1.6% | 60,700円/m² | +4.6% |
| 東区 古川町 | 61,900円/m² | +0.5% | 62,200円/m² | ▲0.5% |
| 秋葉区 新津本町２丁目 | 51,200円/m² | ▲1.7% | — | — |
| 北区 葛塚字本町 | 39,600円/m² | ▲1.0% | 41,900円/m² | ▲5.5% |
| 西蒲区 巻字本町通２番町 | 33,700円/m² | ▲1.7% | 46,700円/m² | ▲27.8% |
| 秋葉区 北上字長沼 | 29,300円/m² | +0.7% | 29,700円/m² | ▲1.3% |
| 西蒲区 岩室温泉字居掛 | 26,700円/m² | ▲1.8% | 34,500円/m² | ▲22.6% |
| 秋葉区 小須戸字町浦 | 22,900円/m² | ▲0.9% | 27,700円/m² | ▲17.3% |
| 西蒲区 曽根字三ノ町 | 22,500円/m² | ▲1.7% | 29,700円/m² | ▲24.2% |
| 秋葉区 滝谷町 | 16,200円/m² | ±0.0% | — | — |
| 北区 内島見字浦潟 | 15,200円/m² | ±0.0% | 16,300円/m² | ▲6.7% |
最高は中央区東大通1丁目の620,000円/m²（新潟駅前）。前年比+6.2%と大幅上昇しています。10年変化率では万代2丁目が+48.3%と最大の上昇を記録した一方、西蒲区巻字本町通2番町（▲27.8%）・曽根字三ノ町（▲24.2%）・岩室温泉字居掛（▲22.6%）など郊外商業地では20%以上の下落が続いています。
⑦ 工業地 全地点一覧（7地点）
「—」は2015年時点で未調査の新設地点です。
| 所在地 | 2025年地価 | 前年比 | 2015年地価 | 10年変化率 |
|---|---|---|---|---|
| 東区 山木戸８丁目 | 34,600円/m² | +1.5% | 30,100円/m² | +15.0% |
| 江南区 亀田大月２丁目 | 30,800円/m² | +2.7% | 25,300円/m² | +21.7% |
| 東区 船江町１丁目 | 29,300円/m² | +2.1% | — | — |
| 東区 松島２丁目 | 27,800円/m² | +2.2% | — | — |
| 江南区 曙町３丁目 | 26,300円/m² | +3.1% | 22,300円/m² | +17.9% |
| 東区 榎町 | 21,500円/m² | +0.9% | 20,000円/m² | +7.5% |
| 北区 松浜８丁目 | 11,400円/m² | +0.9% | 11,400円/m² | ±0.0% |
工業地は7地点すべてが前年比プラスです。継続5地点の10年変化率は+7.5〜+21.7%と全地点でプラスです。北区松浜8丁目のみ変化率がゼロで、他の地点はすべて上昇しています。
▼【グラフ：新潟市_地目別比較.png】
⑧ 土地の広さ別 参考価格
住宅地の平均公示地価（58,429円/m²）をもとに、土地の広さ別の参考価格を計算します。
| 土地面積 | 参考価格（公示地価ベース） | 坪数の目安 |
|---|---|---|
| 50m² | 約292万円 | 約15坪 |
| 100m² | 約584万円 | 約30坪 |
| 150m² | 約876万円 | 約45坪 |
| 200m² | 約1,169万円 | 約60坪 |
※公示地価に面積を掛けた参考値です。実際の土地取引価格とは異なります。形状・接道・用途地域・周辺環境などによって価格は大きく異なります。なお、市全体の平均値であるため、中央区に近いほど高く、郊外・農村エリアほど低くなります。
実際の取引価格の参考には、国土交通省の不動産取引価格情報検索（実際の取引事例データベース）も合わせて活用することをおすすめします。
⑨ 新潟市の地価は高い？安い？
新潟市の住宅地地価（58,429円/m²）は新潟県内で最も高い水準ですが、全国・大都市圏と比べれば次のような位置づけにあります。
- 東京都区部（基準地価2025年・23区平均）は約76万円/m²
- 仙台市（東北の政令都市・公示地価2025年）は約30万円/m²
- 金沢市（北陸の中核都市・公示地価2025年）は約9万円/m²
新潟市の58,429円/m²は、東京の約1/13・仙台の約1/5に相当します。政令指定都市の中では低い水準であり、大都市圏と比べると大幅に低い水準にあります。
市内では8区の差が大きく、中央区の100,000円超エリアから西蒲区の25,000円水準まで選択肢は幅広くあります。中央区でも70,000〜80,000円台の地点があり、地域によって地価水準は大きく異なります。
⑩ 地価を見るときの注意点
公示地価・基準地価は実際の売買価格ではありません
公示地価は、選ばれた標準地点での「正常な価格」として算定された指標値です。実際の土地売買では、立地条件・土地の形状・接道状況・用途地域・周辺環境・売主・買主の事情などによって価格が大きく変わります。
平均値だけでは市内の地域差はわかりません
新潟市の市全体平均（58,429円/m²）は、中央区から西蒲区まで幅広い地点を含んだ平均値です。実際に土地を探す際は、希望エリアの個別地点の公示地価や、国土交通省の不動産取引価格情報（実際の取引事例）も確認してください。
⑪ 注目地点の分析
10年間（2015〜2025年）で特に変動が大きかった地点と、直近の前年比が大きく動いた地点を整理します。
住宅地 — 大きく上昇した地点（10年変化率上位）
中央区の都市型住宅エリアが上昇をリードしています。
- 新和4丁目（+30.3%）：93,600円/m²（2015年）→ 122,000円/m²（2025年）。中央区内でも上昇率が最大の地点。市の中心部に近く、住宅需要が高いエリアです。
- 網川原1丁目（+27.7%）：83,000円→ 106,000円。中央区内で100,000円台に乗った地点。
- 愛宕2丁目（+26.5%）：75,200円→ 95,100円。中央区南部の閑静な住宅地。
- 和合町3丁目（+24.7%）：81,000円→ 101,000円。
- 水道町2丁目（+22.0%）・堀之内南2丁目（+21.2%）：いずれも中央区で10年間に20%以上上昇。
郊外の新興住宅地でも上昇が続いています。
- 江南区 横越中央5丁目（+18.2%）：19,200円→ 22,700円。横越エリアは住宅開発が続く新興エリアです。
- 江南区 早通4丁目（+17.9%）：19,500円→ 23,000円。同様に新興住宅地として成長中のエリアです。
- 北区 川西4丁目（+14.9%）・木崎字尾山（+13.4%）：市街地アクセスが良好な北区の住宅地で上昇が続いています。
住宅地 — 大きく下落した地点（10年変化率下位）
西蒲区・秋葉区・南区の農村・旧市街地で下落が続いています。
- 西蒲区 巻字割前表甲（▲21.2%）：35,900円（2015年）→ 28,300円（2025年）。市内住宅地で最大の下落率。
- 西蒲区 スズキ字浜道下（▲16.4%）・巻字主膳郷屋乙（▲14.1%）：西蒲区全体で人口減少・高齢化が続いており、住宅地需要が低下しています。
- 秋葉区 小須戸字町浦（▲16.5%）：旧小須戸町中心部。農村部の旧市街地として下落が続いています。
- 秋葉区 新保字雁巻（▲13.0%）・松ケ丘1丁目（▲12.5%）・七日町字屋敷（▲13.0%）・飯柳字居浦（▲12.3%）：秋葉区農村・旧市街地は広く下落傾向が続いています。
直近（前年比）の大きな変動地点：
- 西区 寺尾朝日通（前年比▲5.7%）：54,400円（2024年）→ 51,300円（2025年）。10年でも▲7.6%と下落が続いています。寺尾エリアの一部で需要が弱い状況です。
- 西区 山田字西山田（前年比▲4.8%）：西区郊外・農村部で下落が続いています。
- 中央区 鐙1丁目（前年比+5.2%）：135,000円（2024年）→ 142,000円（2025年）。中央区の需要が旺盛なエリアの一つ。
- 中央区 堀之内南2丁目（前年比+4.7%）・新和4丁目（前年比+4.3%）・和合町3丁目（前年比+4.6%）：中央区内の複数地点で前年比4〜5%台の上昇が見られます。
商業地 — 大きく上昇した地点（10年変化率上位）
新潟駅前・万代エリアの商業地が特に大きく上昇しています。
- 中央区 万代2丁目（+48.3%）：230,000円（2015年）→ 341,000円（2025年）。新潟市商業地の中で10年変化率が最大。万代ビルエリアの商業需要が強い状況を示しています。
- 中央区 東万代町（+33.3%）：102,000円→ 136,000円。万代エリア近接地点で大幅上昇。
- 中央区 南出来島1丁目（+28.3%）：99,000円→ 127,000円。
- 中央区 堀之内南1丁目（+26.5%）：102,000円→ 129,000円。
- 中央区 東大通1丁目（148番）（+22.4%）：196,000円→ 240,000円。新潟駅前大通りに面した地点。前年比も+4.8%と上昇が続いています。
- 中央区 東大通1丁目（25番外）（+11.7%, 前年比+6.2%）：555,000円→ 620,000円（県内最高値）。新潟駅前再開発の継続的な恩恵が出ています。
商業地 — 大きく下落した地点（10年変化率下位）
郊外の商業地では厳しい下落が続いています。
- 西蒲区 巻字本町通2番町（▲27.8%）：46,700円（2015年）→ 33,700円（2025年）。旧巻町の中心商業地。人口減少・高齢化が続く中での商業需要の低下が顕著です。
- 西蒲区 曽根字三ノ町（▲24.2%）・岩室温泉字居掛（▲22.6%）：西蒲区内の商業地は全体的に厳しい状況にあります。
- 秋葉区 小須戸字町浦（▲17.3%）：27,700円→ 22,900円。農村部の旧商業地。
まとめ
2025年の地価水準
- 新潟市の住宅地公示地価（2025年）は58,429円/m²（坪単価約19.3万円）で、新潟県内1位です
- 区ごとの差が大きく、中央区平均（107,509円/m²）は西蒲区平均（25,400円/m²）の4.2倍、個別地点では最大26倍の差があります
- 商業地は新潟駅前（東大通1丁目）が620,000円/m²と県内最高水準で、前年比+6.2%と上昇が続いています
長期トレンド（10年）
住宅地は公示地価ベースで10年間+4.9%の上昇です。ただし、上昇したのは中央区・東区・江南区の市街地エリアが中心で、秋葉区・西蒲区・南区・北区の農村部では10〜20%超の下落が続いています。「市全体では上昇」ですが、「郊外・農村エリアは下落継続」という二極化が10年間で明確に進んでいます。基準地価ベースでは+12.0%と公示地価より高い上昇率となっています。
商業地は公示地価ベースで+7.7%（基準地価は+14.8%）の上昇ですが、こちらも二極化が顕著です。万代2丁目（+48.3%）・東万代町（+33.3%）など駅前・万代エリアが力強く上昇した一方、西蒲区巻字本町通（▲27.8%）・曽根字三ノ町（▲24.2%）など郊外商業地では20%超の下落が続いています。
工業地は10年間で継続5地点ベース+14.2%と、住宅地・商業地を上回る安定した上昇を続けています。7地点すべてで前年比プラスであり、下落地点は2025年時点でゼロです。東区・江南区の工業地需要が底堅い状況を示しています。
短期トレンド（直近1〜3年）
住宅地公示地価の前年比は2023年+1.4%・2024年+1.5%から2025年+0.5%（継続地点ベース）と、やや減速しています。中央区の一部地点では依然4〜5%台の上昇が続いていますが、西区郊外では前年比▲5%超の下落も見られます。
商業地は前年比+1.2%（継続地点ベース）で上昇継続です。東大通1丁目（+6.2%）が特に目立ちます。基準地価は住宅地+0.3%・商業地+1.4%と、公示地価と同方向の動きです。
工業地は前年比+1.9%で、過去5年間で最も安定した上昇が続いています。
出典
- 公示地価：国土交通省（2025年地価公示）
- 基準地価：新潟県（2025年都道府県地価調査）
データ基準日：公示地価は2025年1月1日時点、基準地価は2025年7月1日時点
次回更新推奨：2026年地価公示発表後（2026年3月以降）
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