「新潟で店を出すなら商業地の地価はどのくらい？」
「住宅用と商業用で、地価の高低に違いはある？」この記事では、2025年の地価公示・都道府県地価調査のデータをもとに、新潟県内の住宅地・商業地・工業地それぞれのランキングを比較します。
用途区分ごとに動きが異なるエリアや、商業地が住宅地より上昇しているエリアなど、地目別の特徴をデータで読み解きます。
この記事でわかること
- 住宅地・商業地・工業地それぞれの公示地価ランキング（2025年）
- 地目別の前年比・10年変化率の違い
- 住宅地は下落・商業地は上昇といった「地目間の逆転」が起きているエリア
- 工業地で唯一プラス成長が続く地域の状況
① 住宅地 vs 商業地 vs 工業地：価格水準の違い
まず、新潟市（県内最高水準）を例に、地目別の価格差を確認します。
新潟市の地目別公示地価（2025年）
住宅地：58,429円/m² 坪19.3万円 前年比+0.5%
商業地：125,986円/m² 坪41.6万円 前年比+1.2%
工業地：25,957円/m² 坪8.6万円 前年比+1.9%
新潟市では住宅地・商業地・工業地のすべてが上昇しており、2025年で唯一全用途が前年比プラスの自治体です。商業地は住宅地の約2.2倍の単価で、工業地は住宅地を下回ります。
② 商業地 公示地価ランキング（23市町村）
公示地価に商業地の調査地点がある23市町村のランキングです。
1位〜10位
1位 新潟市：125,986円/m² 坪41.6万円 前年比+1.2% 10年+4.9%
2位 長岡市：78,087円/m² 坪25.8万円 前年比-1.2% 10年-16.1%
3位 燕市：50,240円/m² 坪16.6万円 前年比-1.0% 10年-16.9%
4位 柏崎市：47,750円/m² 坪15.8万円 前年比-2.5% 10年-19.5%
5位 三条市：45,950円/m² 坪15.2万円 前年比-2.9% 10年-24.3%
6位 糸魚川市：43,250円/m² 坪14.3万円 前年比-2.4% 10年-17.3%
7位 湯沢町：43,100円/m² 坪14.2万円 前年比+1.4%（上昇） 10年-17.0%
8位 小千谷市：40,600円/m² 坪13.4万円 前年比-2.9% 10年-28.4%
9位 上越市：40,565円/m² 坪13.4万円 前年比-2.1% 10年-24.7%
10位 加茂市：40,100円/m² 坪13.3万円 前年比-1.8% 10年-23.9%
11位〜23位
11位 見附市：37,800円/m² 坪12.5万円 前年比-1.7% 10年-25.6%
12位 新発田市：36,900円/m² 坪12.2万円 前年比-0.8% 10年-18.1%
13位 弥彦村：34,100円/m² 坪11.3万円 前年比-1.4% 10年-22.7%
14位 胎内市：32,900円/m² 坪10.9万円 前年比-1.5% 10年-16.1%
15位 南魚沼市：31,533円/m² 坪10.4万円 前年比-1.4% 10年-18.7%
16位 十日町市：30,233円/m² 坪10.0万円 前年比-2.5% 10年-20.2%
17位 村上市：27,825円/m² 坪9.2万円 前年比-1.2% 10年-16.9%
18位 佐渡市：26,167円/m² 坪8.7万円 前年比-2.3% 10年-30.4%
19位 五泉市：25,550円/m² 坪8.4万円 前年比-1.8% 10年-14.1%
20位 阿賀野市：24,550円/m² 坪8.1万円 前年比-1.2% 10年-13.0%
21位 妙高市：24,200円/m² 坪8.0万円 前年比-0.7% 10年-28.2%
22位 魚沼市：23,900円/m² 坪7.9万円 前年比-2.7% 10年-23.9%
23位 阿賀町：17,300円/m² 坪5.7万円 前年比-2.3% 10年-20.6%
③ 商業地で際立つポイント：湯沢町が7位で前年比+1.4%
商業地ランキングで特筆すべきは湯沢町（7位・43,100円）の前年比+1.4%（上昇）です。
湯沢町の住宅地は前年比-1.6%の下落ですが、商業地（越後湯沢駅前・温泉街エリア）は上昇しています。スキーリゾート・温泉観光需要が商業地価格に上昇圧力をかけている状況が数字に表れています。
また新発田市（12位）の商業地前年比-0.8%は、23市町村の中で新潟市（+1.2%）と湯沢町（+1.4%）に次いで小幅な下落にとどまっています。
商業地の10年変化率ランキング（下落幅最大）：
1位（最大下落）佐渡市：-30.4%
2位 小千谷市：-28.4%
3位 妙高市：-28.2%
4位 見附市：-25.6%
5位 上越市：-24.7%
④ 工業地 公示地価ランキング（5市町村のみ）
工業地の公示地価調査地点があるのは5市町村のみです。
工業地 公示地価 全5市町村
1位 新潟市：25,957円/m² 坪8.6万円 前年比+1.9% 10年+12.4%
2位 長岡市：23,850円/m² 坪7.9万円 前年比+0.8% 10年-4.5%
3位 見附市：17,200円/m² 坪5.7万円 前年比+1.2% 5年+2.4%
4位 上越市：14,767円/m² 坪4.9万円 前年比+1.7% 10年-6.8%
5位 新発田市：12,800円/m² 坪4.2万円 前年比+2.4% 10年+12.3%
工業地は5市町村すべてで前年比プラス（上昇）という特徴があります。住宅地や商業地で広く下落が続く中、工業地だけが上昇基調を維持しているのが2025年の新潟県地価の大きな特徴です。
特に新発田市の工業地が前年比+2.4%・10年+12.3%と上昇幅が大きく、長期でも高成長が続いています。新潟市の工業地も10年+12.4%と同水準の成長です。
⑤ 基準地価 工業地ランキング（より多くの市町村を把握）
公示地価の工業地は5市町村のみですが、基準地価（都道府県地価調査）ではより多くの市町村の工業地を確認できます。
基準地価 工業地 抜粋（前年比が大きいもの）
新潟市（基準）：37,300円/m² 前年比+2.4%
長岡市（基準）：24,300円/m²
新発田市（基準）：上越市・新発田市等 ← 公示地価と重複
特に注目すべきは聖籠町の基準工業地（18,200円/m²・前年比+2.8%・10年+23.8%）です。
聖籠町には公示地価の工業地調査地点がありませんが、基準地価では新潟東港工業地帯エリアに工業地の調査地点があり、10年間で+23.8%という県内でも突出した上昇を記録しています。住宅地（前年比0.0%）とは対照的に、工業用途での地価上昇が続いています。
⑥ 地目別 前年比の比較（新潟市・主要都市）
同じ市内でも地目によって前年比の方向性が異なるケースを確認します。
新潟市
住宅地：+0.5% / 商業地：+1.2% / 工業地：+1.9%
→ 全用途上昇。工業地が最も上昇率が高い。
長岡市
住宅地：-0.6% / 商業地：-1.2% / 工業地：+0.8%
→ 住宅地・商業地は下落、工業地のみ上昇。
新発田市
住宅地：-0.6% / 商業地：-0.8% / 工業地：+2.4%
→ 住宅地・商業地は小幅下落、工業地が大きく上昇。
上越市
住宅地：-1.5% / 商業地：-2.1% / 工業地：+1.7%
→ 住宅地・商業地は下落、工業地は上昇。
湯沢町
住宅地：-1.6% / 商業地：+1.4% / 工業地：なし
→ 住宅地は下落、商業地（温泉街）は上昇。観光立地の商業地と一般住宅の動きが逆行。
⑦ 住宅地・商業地・工業地の価格差（新潟市以外）
各市での住宅地1に対する商業地・工業地の価格倍率（2025年・公示地価）
長岡市：住宅地37,719円 → 商業地78,087円（約2.1倍） / 工業地23,850円（約0.6倍）
三条市：住宅地30,229円 → 商業地45,950円（約1.5倍） / 工業地なし
燕市：住宅地29,714円 → 商業地50,240円（約1.7倍） / 工業地なし
上越市：住宅地25,019円 → 商業地40,565円（約1.6倍） / 工業地14,767円（約0.6倍）
住宅地に対して商業地は1.5〜2.1倍の価格水準が多く、工業地は住宅地より低い傾向があります。
まとめ
2025年の新潟県地目別地価比較のポイントをまとめます。
① 商業地（23市町村）は新潟市（+1.2%）と湯沢町（+1.4%）を除き、残り21市町村がすべて下落。佐渡市の商業地は10年で-30.4%と最大下落幅です。
② 工業地（公示・5市町村）はすべて前年比プラスという特徴があり、新発田市（+2.4%）・上越市（+1.7%）・新潟市（+1.9%）などで上昇が続いています。
③ 基準地価の工業地では、聖籠町（新潟東港工業地帯）が+2.8%・10年+23.8%と突出した上昇を記録しています。
④ 同一市内でも「住宅地は下落・工業地は上昇」という地目間の逆転が長岡市・新発田市・上越市などで起きています。
⑤ 湯沢町は「住宅地-1.6%・商業地+1.4%」という逆転が起きており、観光拠点の商業地と一般住宅地で価格動向が分かれています。
データ・情報基準日：2025年地価公示（2025年1月1日時点）・2025年都道府県地価調査（2025年7月1日時点）
次回更新推奨：2026年地価公示発表後（2026年3月予定）
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