上越市の土地価格はどのくらいなのでしょうか。
この記事では、国土交通省が公表している公示地価（地価公示）と、新潟県が公表している基準地価（都道府県地価調査）をもとに、上越市の地価をデータで整理します。
住宅地・商業地・工業地の地価水準、前年からの変化、過去10年の推移、新潟県内での位置づけ、地価が高い地点・下落した地点などをまとめています。
※公示地価・基準地価は実際の土地売買価格そのものではありません。土地価格の目安・参考指標としてご覧ください。
この記事でわかること
- 上越市の住宅地公示地価（2025年・25,019円/m²）と県内ランキング（10位・25市中）
- 過去10年間（2015〜2025年）の地価変化と推移の特徴（住宅地・商業地・工業地）
- 住宅地34地点・商業地11地点・工業地3地点の個別データ一覧（公示地価・2015年価格・10年変化率付き）
- 市内で上昇した地点（下門前+9.8%・頸城区下吉+2.0%等）と下落が大きい地点の違い
- 住宅地100m²あたりの参考価格（公示地価ベース・約250万円）
① 上越市の地価（2025年）
上越市の2025年の地価を確認します。
地価サマリー
| 区分 | 2025年 | 前年比 | 坪単価 | 県内順位 |
|---|---|---|---|---|
| 公示地価・住宅地 | 25,019円/m² | −1.5% | 約8.3万円/坪 | 10位（25市中） |
| 公示地価・商業地 | 40,565円/m² | −2.1% | 約13.4万円/坪 | 9位（23市中） |
| 公示地価・工業地 | 14,767円/m² | +1.7% | 約4.9万円/坪 | 4位（5市中） |
| 基準地価・住宅地 | 15,888円/m² | −1.9% | 約5.3万円/坪 | 13位 |
| 基準地価・商業地 | 34,911円/m² | −2.5% | 約11.5万円/坪 | 7位 |
※坪単価は 円/m² × 3.30579 ÷ 10,000（1坪≒3.3058m²）
※公示地価の前年比は各調査地点の個別変動率の平均値（継続地点ベース）
※基準地価の前年比は各調査地点の前年比の平均値
住宅地は前年比−1.5%と下落が続いていますが、下落率は2015〜2018年の2〜4%台から1.1〜1.5%に縮小しています。工業地は継続地点ベースで+1.7%の上昇となっており、物流・製造需要の底堅さが見られます。2005年の大合併（旧上越市＋周辺13町村）で市域が大幅に拡大した結果、34地点の最高値（50,100円）と最低値（4,520円）の差は約11倍にのぼります。
② 公示地価と基準地価の違い
公示地価と基準地価は、どちらも土地価格を示す公的指標ですが、調査主体・基準日・地点が異なります。
| 項目 | 公示地価 | 基準地価 |
|---|---|---|
| 調査主体 | 国土交通省 | 新潟県 |
| 基準日 | 1月1日 | 7月1日 |
| 公表時期 | 3月 | 9月 |
| 住宅地の調査地点数（上越市） | 34地点 | 49地点 |
| 商業地の調査地点数（上越市） | 11地点 | 9地点 |
| 工業地の調査地点数（上越市） | 3地点 | 2地点 |
基準日・調査地点が異なるため、公示地価と基準地価の数値を直接比較することは適切ではありません。それぞれを独立した指標として参照してください。
③ 地価の推移（2015〜2025年）
公示地価・住宅地
| 年 | 平均地価 | 前年比 | 調査地点数 |
|---|---|---|---|
| 2015 | 29,820円/m² | — | 33地点 |
| 2016 | 28,672円/m² | −3.8%（地点追加） | 34地点 |
| 2017 | 28,109円/m² | −2.0% | 34地点 |
| 2018 | 27,566円/m² | −1.9% | 34地点 |
| 2019 | 27,074円/m² | −1.8% | 34地点 |
| 2020 | 26,673円/m² | −1.5% | 34地点 |
| 2021 | 26,258円/m² | −1.6% | 34地点 |
| 2022 | 25,891円/m² | −1.4% | 34地点 |
| 2023 | 25,585円/m² | −1.2% | 34地点 |
| 2024 | 25,299円/m² | −1.1% | 34地点 |
| 2025 | 25,019円/m² | −1.1% | 34地点 |
※前年比は各年の平均値の変化率（地点構成の変化を含む参考値）
2016年に地点が33→34に増加しています。10年間で−4,801円/m²（−16.1%）の下落。継続地点ベースでは−15.8%。下落率は年々緩やかになっており、2015〜2018年の2〜4%台から2023〜2025年には1.1%まで縮小しています。ただし上昇には転じておらず、依然として下落が続いています。
公示地価・商業地
| 年 | 平均地価 | 前年比 | 調査地点数 |
|---|---|---|---|
| 2015 | 50,371円/m² | — | 7地点 |
| 2016 | 44,300円/m² | −12.1%（地点追加） | 8地点 |
| 2017 | 46,960円/m² | +6.0%（地点追加） | 10地点 |
| 2018 | 45,620円/m² | −2.9% | 10地点 |
| 2019 | 44,390円/m² | −2.7% | 10地点 |
| 2020 | 43,460円/m² | −2.1% | 10地点 |
| 2021 | 43,555円/m² | +0.2%（地点追加） | 11地点 |
| 2022 | 42,727円/m² | −1.9% | 11地点 |
| 2023 | 41,927円/m² | −1.9% | 11地点 |
| 2024 | 41,209円/m² | −1.7% | 11地点 |
| 2025 | 40,565円/m² | −1.6% | 11地点 |
※前年比は各年の平均値の変化率（地点構成の変化を含む参考値）
2016年・2017年の急変動（−12.1%→+6.0%）は調査地点の追加・変更による見かけ上の変動です。継続7地点のみで計算した10年変化率は−24.7%で、旧市街地の商業地は一貫した下落が続いています。
公示地価・工業地
| 年 | 平均地価 | 前年比 | 調査地点数 |
|---|---|---|---|
| 2015 | 19,150円/m² | — | 2地点 |
| 2016 | 18,550円/m² | −3.1% | 2地点 |
| 2017 | 18,000円/m² | −3.0% | 2地点 |
| 2018 | 17,600円/m² | −2.2% | 2地点 |
| 2019 | 17,400円/m² | −1.1% | 2地点 |
| 2020 | 17,250円/m² | −0.9% | 2地点 |
| 2021 | 17,100円/m² | −0.9% | 2地点 |
| 2022 | 16,950円/m² | −0.9% | 2地点 |
| 2023 | 14,600円/m² | −13.9%（地点追加） | 3地点 |
| 2024 | 14,600円/m² | 0.0% | 3地点 |
| 2025 | 14,767円/m² | +1.1% | 3地点 |
※前年比は各年の平均値の変化率（地点構成の変化を含む参考値）
2023年に大字福橋（10,300円）が新規追加されたことで平均値が急落しています。継続2地点（藤巻・七ケ所新田）の実態は下落が続いた後、2024〜2025年に横ばい〜上昇に転じています。2025年は3地点中2地点（七ケ所新田+2.5%・大字福橋+3.0%）が上昇しており、工業地需要の改善が見られます。
基準地価・住宅地
前年比：−1.9%（49地点の変動率の平均）
10年変化率（継続地点ベース）：−17.3%
県内順位：13位
基準地価の平均（15,888円）が公示地価（25,019円）より大きく低いのは、49地点の多くが農村部・山間部に分布しているためです。基準地価調査は市域全体を幅広くカバーするため、農村部の低廉な地点が平均値を押し下げています。
▼【グラフ：joetsu_住宅地推移.png 上越市の住宅地公示地価の推移（2015〜2025年・近隣比較）】
▼【グラフ：joetsu_商業工業推移.png 上越市の商業地・工業地公示地価の推移（2015〜2025年）】
④ 新潟県内での位置づけ
住宅地 公示地価 県内ランキング（上位10・下位3）
| 順位 | 市町村 | 住宅地地価 |
|---|---|---|
| 1位 | 新潟市 | 58,429円/m² |
| 2位 | 長岡市 | 37,719円/m² |
| 3位 | 三条市 | 30,229円/m² |
| 4位 | 燕市 | 29,714円/m² |
| 5位 | 小千谷市 | 29,550円/m² |
| 6位 | 柏崎市 | 28,320円/m² |
| 7位 | 糸魚川市 | 26,643円/m² |
| 8位 | 加茂市 | 26,267円/m² |
| 9位 | 見附市 | 25,040円/m² |
| 10位 | 上越市 | 25,019円/m² |
| … | … | … |
| 23位 | 魚沼市 | 13,726円/m² |
| 24位 | 佐渡市 | 12,688円/m² |
| 25位 | 阿賀町 | 9,290円/m² |
上越市は県内10位で、9位の見附市（25,040円）とほぼ同水準です。最上位の新潟市（58,429円/m²）の約43%の水準にあります。市域が広大なため34地点のデータが揃っており、最高値（50,100円）は県内1位の新潟市に迫る水準がある一方、農村・山間部の最低値（4,520円）は県内でも最低水準に近い地点が存在します。
▼【グラフ：joetsu_県内ランキング.png 新潟県内住宅地公示地価ランキング（2025年）上越市を強調表示】
⑤ 住宅地 全地点一覧（34地点）
「—」は2015年時点で未調査の新設地点です。
| 所在地 | 2025年地価 | 前年比 | 2015年地価 | 10年変化率 |
|---|---|---|---|---|
| 西城町3丁目 | 50,100円/m² | −0.8% | 57,000円/m² | −12.1% |
| 東雲町2丁目 | 46,300円/m² | −1.3% | 54,900円/m² | −15.7% |
| 下門前 | 44,800円/m² | +1.8% | 40,800円/m² | +9.8% |
| 春日野2丁目 | 44,200円/m² | +1.6% | 44,600円/m² | −0.9% |
| 大字上源入 | 40,500円/m² | +1.5% | 38,900円/m² | +4.1% |
| 石橋2丁目 | 34,800円/m² | −1.1% | 40,000円/m² | −13.0% |
| 南城町2丁目 | 33,700円/m² | −2.6% | 42,500円/m² | −20.7% |
| 春日新田2丁目 | 32,700円/m² | −1.2% | 40,100円/m² | −18.5% |
| 新光町2丁目 | 31,200円/m² | −1.3% | 38,700円/m² | −19.4% |
| 鴨島1丁目 | 30,800円/m² | −0.6% | 35,600円/m² | −13.5% |
| 大字青木 | 30,400円/m² | −1.9% | 36,600円/m² | −16.9% |
| 大和2丁目 | 30,200円/m² | 0.0% | 30,700円/m² | −1.6% |
| 大字中田原 | 30,100円/m² | −1.3% | 34,900円/m² | −13.8% |
| 平成町 | 29,500円/m² | −1.7% | 34,500円/m² | −14.5% |
| 藤新田2丁目 | 29,000円/m² | −0.3% | 30,300円/m² | −4.3% |
| 寺町3丁目 | 28,500円/m² | −2.4% | 37,700円/m² | −24.4% |
| 幸町 | 25,700円/m² | −2.3% | 33,600円/m² | −23.5% |
| 春日山町1丁目 | 25,600円/m² | −1.2% | 28,800円/m² | −11.1% |
| 頸城区下吉 | 25,500円/m² | +2.0% | 25,000円/m² | +2.0% |
| 港町1丁目 | 21,700円/m² | −3.6% | 28,600円/m² | −24.1% |
| 五智3丁目 | 21,400円/m² | −2.7% | 29,200円/m² | −26.7% |
| 中央4丁目 | 21,100円/m² | −3.2% | 29,900円/m² | −29.4% |
| 柿崎区柿崎 | 18,800円/m² | −2.6% | 24,200円/m² | −22.3% |
| 大潟区土底浜 | 18,700円/m² | −2.1% | 23,500円/m² | −20.4% |
| 上昭和町 | 17,700円/m² | −2.7% | 23,500円/m² | −24.7% |
| 大潟区潟町 | 16,900円/m² | −2.9% | 21,900円/m² | −22.8% |
| 柿崎区直海浜 | 15,200円/m² | −2.6% | 19,200円/m² | −20.8% |
| 大字黒田 | 12,100円/m² | −1.6% | 13,700円/m² | −11.7% |
| 大字新保古新田 | 9,030円/m² | −2.7% | 11,900円/m² | −24.1% |
| 大字有間川 | 8,570円/m² | −2.1% | — | — |
| 中郷区藤沢 | 8,500円/m² | −2.5% | 11,100円/m² | −23.4% |
| 大字上名柄 | 7,700円/m² | −1.9% | 9,900円/m² | −22.2% |
| 中郷区二本木 | 5,120円/m² | −3.0% | 6,920円/m² | −26.0% |
| 大潟区高橋新田 | 4,520円/m² | −1.5% | 5,350円/m² | −15.5% |
⑥ 商業地 全地点一覧（11地点）
「—」は2015年時点で未調査の新設地点です。
| 所在地 | 2025年地価 | 前年比 | 2015年地価 | 10年変化率 |
|---|---|---|---|---|
| 富岡 | 71,200円/m² | +0.4% | — | — |
| 本町5丁目 | 65,200円/m² | −2.5% | 93,000円/m² | −29.9% |
| 大和5丁目 | 55,000円/m² | 0.0% | — | — |
| 春日野1丁目 | 51,300円/m² | −0.4% | 60,500円/m² | −15.2% |
| 西城町1丁目 | 46,000円/m² | −2.5% | — | — |
| 西本町3丁目 | 43,900円/m² | −0.9% | 55,700円/m² | −21.2% |
| 稲田2丁目 | 30,700円/m² | −3.8% | 43,400円/m² | −29.3% |
| 仲町3丁目 | 30,000円/m² | −3.2% | 43,100円/m² | −30.4% |
| 柿崎区柿崎 | 22,700円/m² | −3.0% | 30,600円/m² | −25.8% |
| 大潟区土底浜 | 20,700円/m² | −2.8% | 26,300円/m² | −21.3% |
| 中郷区板橋 | 9,510円/m² | −3.9% | — | — |
基準地価・商業地（9地点・平均34,911円/m²）：前年比−2.5%、10年変化率−24.2%（県内7位）
⑦ 工業地 全地点一覧（3地点）
「—」は2015年時点で未調査の新設地点です。
| 所在地 | 2025年地価 | 前年比 | 2015年地価 | 10年変化率 |
|---|---|---|---|---|
| 藤巻 | 21,900円/m² | −0.5% | 26,700円/m² | −18.0% |
| 大字七ケ所新田 | 12,100円/m² | +2.5% | 11,600円/m² | +4.3% |
| 大字福橋 | 10,300円/m² | +3.0% | — | — |
藤巻のみ下落が続いており、七ケ所新田・大字福橋は上昇しています。基準地価・工業地（2地点・平均14,900円/m²）：前年比+2.4%（頸城区西福島+4.1%・大字下荒浜+0.6%）
▼【グラフ：joetsu_地目別比較.png 上越市の住宅地・商業地・工業地 地価比較（2025年・公示/基準ペア）】
⑧ 土地の広さ別 参考価格
住宅地の平均公示地価（25,019円/m²）をもとに、土地の広さ別の参考価格を計算します。
| 土地面積 | 参考価格（公示地価ベース） | 坪数の目安 |
|---|---|---|
| 50m² | 約125万円 | 約15坪 |
| 100m² | 約250万円 | 約30坪 |
| 150m² | 約375万円 | 約45坪 |
| 200m² | 約500万円 | 約60坪 |
※公示地価に面積を掛けた参考値です。実際の土地取引価格とは異なります。形状・接道・用途地域・周辺環境などによって価格は大きく異なります。
実際の取引価格の参考には、国土交通省の不動産取引価格情報検索（実際の取引事例データベース）も合わせて活用することをおすすめします。
⑨ 上越市の地価は高い？安い？
上越市の住宅地地価（25,019円/m²）を、新潟県内の基準となる新潟市および全国の主要都市と比べます。
新潟県内での位置づけ（新潟市比較）：
新潟市（58,429円/m²）の約43%の水準です。県内9位の見附市（25,040円/m²）とは21円差のほぼ同水準にあります。市内の最高値地点（西城町3丁目・50,100円）は新潟市平均の86%に相当し、一方で最低値地点（大潟区高橋新田・4,520円）は新潟市の8%にとどまります。同一市内での価格幅の広さは、上越市の大合併による広域性を反映しています。
全国主要都市との比較：
大都市圏と比べると次のような位置づけになります。
- 東京都区部（基準地価2025年・23区平均）：約76万円/m²
- 仙台市（公示地価2025年）：約30万円/m²
- 金沢市（公示地価2025年）：約9万円/m²
上越市の25,019円/m²は東京都区部の約1/30、仙台市の約1/12、金沢市の約1/4に相当します。大都市圏と比べると大幅に低い水準にあります。
⑩ 地価を見るときの注意点
公示地価・基準地価は実際の売買価格ではありません
公示地価は、選ばれた標準地点での「正常な価格」として算定された指標値です。実際の土地売買では、立地条件・土地の形状・接道状況・用途地域・周辺環境・売主・買主の事情などによって価格が大きく変わります。
平均値だけでは市内の地域差はわかりません
この記事で紹介している公示地価平均（25,019円）は34地点の平均ですが、地点によって4,520〜50,100円と約11倍の差があります。上越市の場合、2005年の大合併で農村部・山間部が市域に含まれたことが価格幅の大きさに直結しています。実際に土地を探す際は、希望エリアの個別地点の公示地価や、国土交通省の不動産取引価格情報（実際の取引事例）も合わせてご確認ください。
⑪ 注目地点の分析
上昇が続く住宅地エリア
頸城区下吉（+2.0%）・下門前（+1.8%）・春日野2丁目（+1.6%）・大字上源入（+1.5%）
この4地点は2025年に上昇を記録しました。下門前（+1.8%）は2015年の40,800円から2025年に44,800円へと10年で+9.8%上昇しており、県内の住宅地公示地点の中でも長期上昇を続けている希少な地点のひとつです。
春日野2丁目（44,200円）は高田市街地の東側に位置する区画整然とした戸建て住宅地域。中学校区の評価が高く、人気住宅エリアとして継続的な需要があります。
頸城区下吉（+2.0%）は旧頸城村エリアで、2015年の25,000円から横ばい〜微増を続けています。農地転用による宅地需要が一部で続いているとみられます。
継続下落が大きい地点
港町1丁目（−3.6%）・中央4丁目（−3.2%）・中郷区二本木（−3.0%）
港町1丁目（21,700円）は直江津港に近い既成市街地で、2015年の28,600円から10年で−24.1%の下落が続いています。
中央4丁目（21,100円）は高田市街地の中心部ですが、商業機能の郊外分散により住宅地としての需要も弱まっています。2015年の29,900円から−29.4%と大きく下落しました。
商業地：継続地点の10年変化率は−24.7%
2015年から継続している7地点を見ると、本町5丁目（93,000→65,200円・−29.9%）・仲町3丁目（43,100→30,000円・−30.4%）・稲田2丁目（43,400→30,700円・−29.3%）など旧市街地の商業地は10年で3割近く下落しています。一方、郊外幹線沿いの春日野1丁目（60,500→51,300円・−15.2%）や大潟区土底浜（26,300→20,700円・−21.3%）は下落幅が相対的に小さく、集客力のある郊外商業地の底堅さが見えます。
まとめ
2025年の地価水準
- 上越市の住宅地公示地価（2025年）は25,019円/m²（坪単価約8.3万円）で、新潟県内10位（25市中）です
- 34地点の内訳：最高50,100円（西城町3丁目）〜最低4,520円（大潟区高橋新田）と約11倍の格差
- 商業地は40,565円/m²（9位/23市）、工業地は14,767円/m²（4位/5市）
長期トレンド（10年）
住宅地：継続地点ベースで10年間−15.8%の下落傾向です。下門前・大字上源入・頸城区下吉など4地点が長期上昇を記録する一方、中央4丁目（−29.4%）・五智3丁目（−26.7%）など旧市街地での大幅な下落も見られます。
商業地：継続地点ベースで10年間−24.7%の一貫した下落です。本町5丁目・仲町3丁目は10年で約30%下落と大幅です。
工業地：継続2地点ベースで一時下落後、2024〜2025年に上昇に転じています。新設を含む3地点ベースで2025年は+1.7%と上向いています。
短期トレンド（直近1〜3年）
住宅地公示地価の継続地点ベース前年比は−1.5%で、2017〜2019年の−2〜3%台から縮小しています。工業地は3地点中2地点が上昇（継続地点ベース+1.7%）で、物流・製造業向け需要が底堅い動きです。
出典
- 公示地価：国土交通省（2025年地価公示）
- 基準地価：新潟県（2025年都道府県地価調査）
データ基準日：公示地価は2025年1月1日時点、基準地価は2025年7月1日時点
次回更新推奨：2026年地価公示発表後（2026年3月以降）
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